Se loger à Shanghai

FAQ – Se renseigner sur la vie à Shanghai et les risques liés à l’expatriation (01.03.2023)

Comment trouver un logement ?

Shanghai est une ville aussi grande que l’Ile-de-France, donc le choix du lieu / quartier d’habitation se fait en fonction du lieu de travail ou d’études, de l’école des enfants, ou encore des transports en commun, des commerces de proximité et des activités.

Les loyers sont élevés et non régulés par l’État. Pour les petits budgets, il vaut mieux partager un logement en colocation et éviter le centre-ville, cela vous permettra de gagner plusieurs centaines voire des milliers de yuans sur le prix du loyer.

Vous venez pour travailler, accompagner votre conjoint, famille ?

Vous avez le choix entre :

• Un appartement ou une maison dans une résidence surveillée, l’option la plus courante car moderne, confortable et sécurisée
• Un logement ancien ou rénové dans une Lane ou l’ancienne Concession française ou internationale
• Si vous résidez à Shanghai moins de six mois, les « services apartment » sont pratiques. Vous êtes logés comme à l’hôtel mais c’est moins onéreux. Cela offre l’avantage de pouvoir quitter le logement sans préavis.

Vous êtes en transit ou de passage ?

Privilégiez l’hôtel, l’auberge de jeunesse ou Airbnb selon votre budget. Voir les sites web Tripadvisor, Ctrip, Airbnb pour un service en anglais ou en français.

Vous venez pour étudier ?

La colocation est idéale pour les petits budgets ou une location d’appartements (bail d’un an, ou service apartment pour moins d’un an) dans une tour d’habitation ou dans une Lane.

Les maisons et appartements anciens :

Vous aimez les logements qui ont une histoire et souhaitez trouver un appartement dans une petite Lane ou une vieille maison ? Assurez-vous de la salubrité des lieux et de la luminosité. En effet, le climat est très humide à Shanghai . Évitez la proximité avec la rue au rez-de-chaussée pour éviter les rongeurs, les moustiques, les blattes voire les termites !

Dans tous les cas, il est fortement conseillé de passer par une agence immobilière et non pas en direct avec un propriétaire. Une agence permet de gérer la transaction via un bail en chinois avec traduction en anglais (attention cependant à bien vérifier cette traduction car le chinois fera foi en cas de conflit) et toutes les questions liées à la location : réparation des équipements, retour de la caution au locataire, litiges éventuels. Il existe de nombreuses agences immobilières parlant anglais et pouvant fournir un bail bilingue chinois-anglais.

Les agences

1. Choisissez votre agence

Les agences, avec service en anglais ou parfois même en français, peuvent être contactées avant votre arrivée pour gagner du temps. Certaines agences sont bien connues du monde expatrié et se trouvent facilement sur les forums ou par bouche à oreille (liste sur SmartShanghai.com, CraigList ou encore InterShanghai).

En ligne, le risque est de tomber sur une fausse annonce ! Ne payez rien avant d’avoir vu le logement sur place et d’avoir signé le bail en bonne et due forme.

Une autre méthode consiste, une fois sur place, à rentrer directement en contact avec des agences situées dans la zone recherchée. Si vous avez déjà repéré une résidence (compound), faites un tour du quartier pour trouver les agences. Certains agents parlent anglais. Si des appartements sont libres selon vos critères dans la résidence souhaitée, demandez à voir des photos avant de visiter.

2. Formulez clairement votre demande
et soyez ferme sur le budget

Quelle que soit la méthode, soyez précis sur votre requête : quartier, superficie de la location, nombre de chambres, état neuf ou logement propre. Plusieurs visites seront sans doute nécessaires avant de fixer votre choix sur un quartier et un logement.

3. Avant de signer un bail avec une
agence

• Demandez-lui sa licence afin de vous assurer qu’elle exerce en toute légalité et garder une copie du document (xukezheng 许可证) sur lequel sont mentionnés le domaine de compétences et les dates d’exercice de l’agence.
• Essayez de rencontrer le propriétaire. Si vous ne parlez pas chinois, emmenez un ami local avec vous pour vous assurer que le prix demandé par le propriétaire est le même que celui indiqué par l’agent. Ne payez jamais les frais d’agence avant la signature du bail (ou de préférence avant l’enregistrement auprès de la police) et surtout ne les payez jamais deux fois !
• Pour les petits loyers (moins de 10 000 RMB par mois), il se peut que l’agence vous demande de régler (35%). Dans tous les cas gardez à l’esprit que les frais d’agence sont négociables.
• Quelquefois, les frais d’agence sont à la charge du propriétaire.

Les arnaques

L’arnaque avec les clés du logement

Le propriétaire prétend être quelque part à l’étranger et promet d’envoyer les clés par la Poste, après avoir reçu le loyer et la caution.

N’effectuez jamais un virement bancaire au propriétaire d’un appartement sans avoir :

• Vu l’appartement
• Rencontré le propriétaire
• Signé un bail
• Testé les clés pour vous assurer qu’elles fonctionnent

L’arnaque de l’appartement vide

L’arnaqueur a accès à un appartement et prétend que c’est le sien, puis disparaît après avoir encaissé la caution et le loyer. Assurez-vous d’avoir un bail en bonne et due forme ainsi que la copie de l’acte de propriété (comparer les noms du propriétaire avec sa carte d’identité).

La location de bureau en tant qu’habitation

Vous ne pouvez pas vivre dans un endroit qui a été classé et réglementé en tant que bureau. Sur l’acte de propriété, sous usage (用途 yongtu), il doit être indiqué « résidentiel » (住宅 zhuzhai) ou « à la fois résidentiel et commercial » (商住两用 shangzhu liangyong). Si ces termes-là n’apparaissent pas, vous ne pourrez pas vous inscrire auprès de la police et il pourrait être difficile de récupérer votre loyer et votre caution.

La vérification des normes

En Chine, les appartements se louent meublés : lit, armoire, canapé, machine à laver, frigo, four à micro-ondes, téléviseur, climatisation, etc.

Attention : Cela ne comprend pas la vaisselle, les draps et les draps de bain. Ces prestations complémentaires sont négociables avec votre agence.

Vérifiez bien l’état du mobilier ! Si vous souhaitez emménager avec vos propres meubles, le propriétaire du bien peut vous demander de prendre en charge les frais de stockage dans un garde-meuble.

Soyez attentif à :

• La qualité de l’isolation (double vitrage, pour le froid en hiver, la chaleur en été et le bruit)
• La luminosité de l’appartement (orienté au Sud de préférence)
• Le chauffage et la climatisation (le chauffage central est rare dans cette partie de la Chine)
• Evitez les rez-de-chaussée (niveau 1) à cause de l’humidité
• Evitez les maisons en bois à cause des termites
• Si l’appartement vient d’être repeint, assurez-vous de la non-toxicité de la peinture utilisée

Les factures d’électricité peuvent rapidement devenir prohibitives en cas de mauvaise isolation !

Les colocations

Les contrats de court-terme

Beaucoup de nouveaux arrivants (étudiants, stagiaires) ne restent que quelques mois et il est difficile pour eux de trouver des propriétaires acceptant de louer leur appartement sur de courtes périodes. Certaines agences proposent des appartements en colocation avec un bail à court terme.

Il faut toutefois préciser :

• Si vous êtes le sous-locataire principal, c’est-à-dire la personne dont le nom apparaît dans le bail de l’appartement. Vous n’aurez alors pas d’obligation de trouver un successeur pour récupérez votre caution.
• Si vous louez une chambre en colocation mais que vous n’êtes pas le sous-locataire principal, votre nom n’apparaît pas sur le contrat de bail, mais dans un document attestant de la location d’une chambre. Vous devez trouver un successeur sous peine de perdre votre caution. Si vous avez ce type de contrat, assurez-vous de commencer à chercher un successeur le plus tôt possible.

Quel que soit votre type de bail, si vous devez rompre le contrat avant son terme, nous vous encourageons à négocier un remboursement même partiel de votre caution, surtout si vous passez par une agence qui a l’habitude de gérer les contrats de court terme.

La sous-location

En Chine, la sous-location est officiellement illégale mais tolérée dès lors que le propriétaire en accepte les termes dans le bail. Dans le cas d’une colocation, les locataires chercheront ensemble un logement et un seul d’entre eux signera le bail.

Si la sous-location est autorisée par une disposition dans le bail, il faut un document officiel qui décrit l’arrangement et l’autorisation de sous-louer. Ce document doit notamment préciser que le bailleur agit à la place du propriétaire. Il faut garder une copie de ce document comme pièce attachée à votre contrat de location lorsque vous êtes sous-locataire. Demandez une copie du bail pour votre enregistrement à la police.

Les fausses locations

Il est illégal d’ajouter des murs aux plans de construction originaux et de les louer comme pièces supplémentaires. Si la police le découvre, elle est autorisée à démolir les cloisons illégales.

Lorsque vous visitez un appartement, regardez attentivement si les murs sont effrités et demandez toujours à voir le plan de l’appartement. Si on vous refuse son accès ou si vous avez le moindre doute sur la légalité de votre chambre, trouvez une autre agence !

L’entente entre colocataires

Pour éviter les conflits, assurez-vous que les règles de la vie en communauté sont fixées et partagées avec tous vos futurs colocataires.

Attention !

Il faut bien veiller à définir les obligations de chaque colocataire par rapport au contrat signé et obtenir l’accord du propriétaire pour une telle colocation !

Les paiements

Le loyer

Le loyer peut être payé au mois quand il n’est pas très élevé, mais il se paye généralement par trimestre. Evitez de payer annuellement car il est très compliqué de se faire rembourser en Chine. Ne payez jamais votre loyer avant de vous être installé dans l’appartement. Vous pouvez payer votre loyer en cash ou par virement (WeChat par exemple). Dans tous les cas, obtenez une preuve de paiement chaque fois que vous payez un loyer à votre propriétaire, surtout si vous payez en espèces.

Pour cela, demandez un 发票 fapiao (facture officielle imprimée) ou à défaut un 收据 shouju (reçu n’incluant pas les taxes mais restant une preuve de paiement). Le fapiao est nécessaire quand c’est votre entreprise qui règle, c’est une facture qui inclut les taxes (5%). Si vous réglez par vous-même, profitez-en pour négocier un loyer moins élevé en demandant seulement un reçu (shouju), soit sans les taxes.

Les charges

Ne payez jamais les charges avant d’avoir emménagé et n’oubliez pas de vérifier les compteurs en arrivant pour ne pas avoir à payer de consommations indues. Faites inscrire dans le contrat l’état des compteurs à votre arrivée. Renseignez vous sur l’emplacement des compteurs et sur la manière de payer vos factures (WeChat, FamilyMart, Alipay auprès de votre agence ou de votre résidence). Il est important de payer ses factures en temps et en heure.

La caution

Parfois, même si vous avez un bail en bonne et due forme, une facture et que tout est en ordre, il se peut que le propriétaire refuse de vous rendre votre caution.

Pour éviter cela :

• Prenez des photos de votre appartement au moment de la visite de l’appartement pour éviter les litiges quant aux dommages causés par les précédents locataires, en notant tout ce qui n’est pas en parfait état. Habituellement l’appartement est fourni équipé, vérifiez les équipements cités dans le bail
• Listez les dysfonctionnements et faîtes signer par les deux parties ou envoyez un mail listant les dysfonctionnements. Si vous avez endommagé quelque chose dans l’appartement, faites appel par vous-même à un réparateur (worker) avant la fin de votre contrat
• Mettez-vous d’accord avec le propriétaire ou l’agent immobilier sur la date précise du retour de la caution et le mode de paiement et écrivez-le par mail ou WeChat

Si votre propriétaire refuse toujours de vous rembourser votre dépôt, vous pouvez passer par le comité de quartier pour une entente à l’amiable.

En dernier recours, vous devrez peut-être consulter un avocat. Les honoraires d’avocats de ce type d’affaires peuvent s’élever à environ 3 000 RMB.

Pour tout renseignement vous pouvez contacter de notre part  Maître Coster du cabinet d’avocats  Coster Associates qui travaille en partenariat avec notre association :

+86 138 1779 3088  ncoster@costerassociates.com

Vous pouvez aussi essayer de demander à un ami local de vous aider à envoyer une plainte directement au tribunal sans l’aide d’un avocat.

Attention : Ne partez jamais de l’appartement sans payer les derniers mois de loyer en pensant que la caution compensera le non-paiement du loyer. C’est une rupture de contrat de bail ! Le propriétaire pourra vous poursuivre et vous bloquer en Chine tant que vous n’aurez pas réglé la question.

Comment payer vos factures avec Alipay ?

1) Cliquez sur « utilities » dans Alipay, puis inscrivez votre adresse et votre numéro de compte. Vous recevrez ensuite les factures par notification

2) Sinon, vous pouvez aussi régler votre facture en scannant le QRcode Alipay Attention : cela n’est possible que si vous avez ouvert un compte en banque chinois !

Le contrat de location ou bail

Obtenir un contrat en bonne et due forme

Dans la négociation d’un contrat de location il est possible de :

• Demander une remise sur le loyer
• Modifier la fréquence des paiements
• Changer la durée du bail
• Inclure des prestations complémentaires et des conditions supplémentaires sur le contrat (absence de rats et cafards, appartement calme, voisins non-bruyants, interdiction du propriétaire de rentrer dans l’appartement, etc.)

Par contre, si c’est l’employeur qui signe le contrat, il peut imposer son propre bail type, avec des clauses strictes à respecter par le propriétaire.

Enfin, il faut veiller à ce que le propriétaire, l’agence et vous-même signiez le contrat. L’agence doit également apposer le sceau rouge sur le contrat de location, c’est ce qui fait foi devant la loi.

De plus, pour des raisons de sécurité, obtenez la permission du propriétaire de changer les serrures avant d’emménager. C’est une pratique courante. S’ils ne sont pas d’accord, trouvez un autre appartement. Les frais de changement de serrure sont généralement à votre charge (50-100y)

Le jour de la signature

Apportez trois mois de loyer (deux mois de caution et un mois de loyer), généralement en cash pour la caution.

• Prévoyez une photocopie de votre passeport. Demandez une copie de la carte d’identité du propriétaire ainsi qu’un certificat de propriété en plus de votre copie du contrat de location.
• Le propriétaire et l’agent immobilier – s’il reçoit une commission – doivent tous les deux vous fournir un reçu.
• Tout ce qui est “entrance fee”, “moving in fee” ou “reparation fee” est illégal et non justifié.
• Demandez un contrat en anglais et en chinois. Seule la version chinoise a une valeur légale.
• Renseignez-vous sur la connexion à Internet. Relevez les compteurs – eau, gaz et électricité – et assurez-vous que le locataire précédent ne laisse pas d’impayés. L’agence immobilière doit vous y aider.

Les relations avec le propriétaire

Avoir de bonnes relations avec son propriétaire est essentiel car cela peut faciliter la gestion de réparations éventuelles et garantir le retour de la caution.

Quelques problèmes récurrents peuvent survenir avec votre propriétaire concernant votre bail :

• Il peut vous demander de quitter le logement avant la fin du bail car il revend son appartement, vous pouvez alors essayer de négocier la date de votre départ.
• Il peut augmenter fortement le montant du loyer au moment du renouvellement du bail, poussant le locataire à déménager. Vous pouvez tenter de négocier en demandant une augmentation sur la base du PIB chinois…mais s’il a décidé de louer à un ami, rien n’y fera et vous devrez quand même déménager !

La fin du contrat

Il faut bien faire attention au moment de la signature pour ne pas avoir de surprises au terme du contrat :

• La date de début et de fin du bail
• Le préavis si le bail est annulé par l’une des parties. Ne pas hésiter à faire inscrire dans le contrat une compensation éventuelle en cas de rupture du contrat. Attention : si vous écourtez le contrat vous aurez sûrement des pénalités . Il faudra alors tenter de négocier le remboursement d’une partie de votre caution.

Si vous souhaitez renouveler votre contrat de location, mieux vaut passer par un agent et informer votre propriétaire suffisamment en avance (un mois environ).

Vers la fin de votre contrat de location, si le propriétaire recherche un remplaçant, il se peut qu’il vous demande votre accord pour organiser des visites de votre appartement. Vous avez le droit de refuser ou d’accepter selon vos disponibilités, mais en aucun cas, des visiteurs peuvent entrer dans votre logement sans votre accord.

L’enregistrement à la police

Vous avez l’obligation de vous enregistrer au commissariat de police de votre quartier dans les 24 heures suivant votre arrivée en Chine et cela même pour un séjour de courte durée !

il est maintenant possible de faire la démarche en ligne :

https://gaj.sh.gov.cn/crj/24hr/web/zcbd/login?locale=en_US

Si vous résidez dans un hôtel, l’établissement se charge des formalités.

Si vous résidez chez un ami ou dans un appartement loué par Airbnb, vous devez y aller par vous-même. Pour trouver l’adresse du commissariat rattaché à votre quartier, demandez à un ami chinois de vous aider, ou demandez l’adresse au management de votre résidence.

Pour obtenir l’attestation “Registration form of temporary residence” vous devez présenter les pièces suivantes au commissariat :

1. Votre passeport
2. Une photocopie de votre passeport et de votre visa.
3. Votre bail et une photocopie
4. La photocopie de la carte d’identité du propriétaire (remise lors de la signature du bail)

La procédure est rapide et gratuite. Les fonctionnaires parlent souvent anglais, mais si vous pouvez y aller avec un ami chinois ce sera encore plus facile !

ATTENTION

1. Si vous sortez du territoire et revenez à Shanghai, vous devez vous enregistrer de nouveau à moins d’avoir un permis de résident(carte verte). Idem si vous déménagez ou renouvelez votre visa.
2. Ne pas perdre ce document ! Il vous sera nécessaire pour renouveler votre visa, en cas de perte de votre passeport et pour d’autres démarches administratives. Si vous l’avez perdu, vous devez retourner au commissariat et fournir de nouveau toutes les pièces citées ci-dessus.
3. Vous avez 24h pour vous enregistrer, le non-respect de cette procédure donne lieu à une amende qui peut s’élever à 500 RMB par jour de retard plafonné à 10.000 RMB, amende pouvant être accompagnée d’une détention de cinq à quinze jours, voire une reconduite à la frontière assortie d’une interdiction de territoire de dix ans.

Votre animal de compagnie

Si vous avez un chien ou un chat, il faut obligatoirement aller l’enregistrer à l’administration chinoise, dans le même bureau de police où vous effectuez votre enregistrement de résidence. Il est possible que l’on vous renvoie vers un bureau plus spécialisé, dans ce cas, les officiers vous donneront la bonne adresse.

Le jour de l’enregistrement, veillez à prendre avec vous votre passeport et l’ensemble des papiers de votre animal (passeport européen, vaccination, sérologie, …). Il peut vous être demandé de repasser la procédure chinoise de vaccination. Dans ce cas, prenez rendez-vous dans une clinique Shenpu Pet Hospital (seuls établissements agréés) :

Attention : un seul chien est autorisé par logement !

L’équipe de Solidarité Shanghai remercie chaleureusement les personnes qui ont contribué à la réalisation de ce document :

Nicolas Coster, Gaëlle Dechelette et Mathias Estevez.

Solidarité Shanghai vous informe à titre préventif et ne peut être tenue responsable des changements de législation en vigueur dans notre pays hôte. Ce sont des recommandations à titre informatif et non-exhaustives. Elles dépendent de chaque situation.